Nieuws

Flexibeler huurcontract voor winkelruimte? Dit zijn de mogelijkheden

De winkelleegstand is groot en ondernemers wensen meer flexibiliteit met betrekking tot huurprijzen en huurtermijnen.

Wat zijn daarvoor de mogelijkheden binnen de wettelijke kaders van het huurrecht?

Huurprijs
Op grond van de wet is er contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) huurprijs van winkelruimte. Indien de huurder of verhuurder vindt dat de huurprijs aangepast moet worden, dan kunnen zij daarover natuurlijk in gesprek gaan. Worden zij het niet eens over de hoogte van een nieuwe huurprijs, dan kunnen zij de kantonrechter verzoeken een nieuwe huurprijs te bepalen.

Het moment waarop zij naar de kantonrechter kunnen, is afhankelijk van de duur van de huurrelatie.

In geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is dit voor het eerst mogelijk na afloop van de overeengekomen huurtermijn, maar minimaal na vijf jaar. Bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd kan dit altijd pas na vijf jaar.

Voor het vaststellen van de nieuwe huurprijs toetst de rechter de oude huurprijs aan het gemiddelde van vergelijkbare lokale winkels in de voorafgaande vijf jaren. Deze relatief lange referentieperiode van vijf jaar kan er in een tijd van economische teruggang toe leiden dat de nieuwe huurprijs relatief hoog uitvalt ten opzichte van de markt. Dit werkt uiteraard ook andersom. Het wettelijke systeem heeft dan ook een dempende werking in hoog en laagconjunctuur.

Omdat partijen vrij zijn om afspraken te maken over de hoogte van de huur, kan er ook een ‘omzethuur’ worden afgesproken. Dat wil zeggen dat (een deel van) de huur bestaat uit een percentage van de omzet van de huurder. Belangrijk is dat de definitie van ‘omzet’ heel duidelijk wordt vastgelegd. Telt omzet uit online verkopen bijvoorbeeld ook mee? Ook met betrekking tot geheimhouding van de omzetcijfers moeten er goede afspraken gemaakt worden.

Een ander aandachtspunt is het hiervoor geschetste wettelijke systeem van de huurprijsaanpassing. Daarin is geen ruimte voor een variabele variant. Van deze wettelijke regeling kan niet afgeweken worden met als gevolg dat de huurder of verhuurder de kantonrechter alsnog kan verzoeken om een – vaste – huurprijs vast te stellen.

Huurtermijnen
Het huurrecht met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte is gericht op langdurige relaties, zodat de huurder zijn investeringen kan terugverdienen. Maar soms past juist een korte termijn, omdat een ondernemer eerst wil ondervinden of zijn concept aanslaat of ingeval van een pop-up store.

Er zijn twee mogelijkheden om de strenge regels van huurtermijnen en huurbescherming te omzeilen.

Je kunt een huurovereenkomst sluiten met de duur van maximaal twee jaar. Een huurovereenkomst die nl. is aangegaan voor een kortere periode dan twee jaar, eindigt automatisch als dat is overeengekomen. Is er een langere periode overeengekomen, dan geldt het wettelijk systeem van vijf plus jaar. Let wel: als een huurperiode van twee jaar is afgesproken en de huurder blijft na verloop van die twee jaar feitelijk gewoon gebruik maken van de bedrijfsruimte, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd tot een huurovereenkomst van vijf jaar.

Een andere optie is om de kantonrechter op voorhand toestemming te vragen om af te wijken van de wettelijke termijnen. De rechter zal deze toestemming alleen geven indien de positie van de huurder niet wordt aangetast of wanneer de huurder een gelijke positie heeft aan die van de verhuurder. Dat laatste is bijvoorbeeld van toepassing indien de huurder een grote keten is.

Wilt u weten wat voor u de mogelijkheden zijn voor een flexibeler huurcontract? Wij adviseren u graag. U kunt contact met ons opnemen door het sturen van een e-mail: mail@franchise-wijzer.info.