Nieuws

Gevolgen gebruik verkeerde huurovereenkomst

De wet maakt onderscheid tussen twee verschillende soorten bedrijfsruimte. Zo is er de bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW (ook wel ‘middenstandsbedrijfsruimte’ of ‘winkelruimte’ genoemd) en de ‘overige bedrijfsruimte’ als bedoeld in artikel 7:230a BW (een gebouwde onroerende zaak die noch woonruimte noch bedrijfsruimte is, ook wel ‘kantoorruimte’ genoemd). Bij de beantwoording van de vraag van welke soort bedrijfsruimte sprake is, is de door partijen aan de huurovereenkomst gegeven benaming niet bepalend. Anders gezegd, ook al vermeldt het huurcontract dat het gaat om artikel 7:290 BW bedrijfsruimte, dan kan er toch sprake zijn van artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. Uit rechtspraak volgt dat het er om gaat wat de huurder en de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad voor wat betreft het gebruik en de bestemming van het gehuurde, waarbij de inrichting van het gehuurde mede in acht wordt genomen.

Het onderscheid tussen de verschillende soorten bedrijfsruimtes is van belang omdat voor beide andere wet- en regelgeving van toepassing is. Hoewel het onderscheid niet altijd makkelijk te maken is, is de gedachte achter het verschil eenvoudig. De wetgever wilde ‘de winkelier’ meer beschermen dan de huurder van andersoortige bedrijfsruimte. Winkeliers zijn immers meer afhankelijk van hun locatie dan de gewone bedrijfsmatige huurder. De huurder van ‘290-bedrijfsruimte’ geniet dan ook een grote mate van huurbescherming als gevolg van semi-dwingendrechtelijke bepalingen in de wet, waar partijen bij een 230a-overeenkomst een veel grotere contractsvrijheid hebben.

Het gevolg van de keuze voor de ‘verkeerde’ overeenkomst wordt duidelijk in een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 11 februari 2014. Partijen hebben in deze zaak een huurovereenkomst gesloten, waarbij zij gebruik hebben gemaakt van het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) voor 290-bedrijfsruimte. Uit de huurovereenkomst zelf bleek echter dat het gehuurde bestemd was om te dienen als showroom, magazijn en kantoorruimte. Partijen blijken het er in de procedure dan ook over eens te zijn dat – ondanks de benaming van de overeenkomst – eigenlijk sprake was van 230a bedrijfsruimte. Als sprake is van 230a bedrijfsruimte, kunnen partijen vrijwillig overeenkomen dat het (semi-dwingende) regime van artikel 7:290 BW van toepassing is. De huurder meende dat partijen dit inderdaad waren overeengekomen. Hij achtte zich dan ook niet gebonden aan de door partijen overeengekomen (van de wettelijke bepalingen afwijkende) opzegtermijnen.

Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde echter anders: de huurder mocht er op basis van de enkele benaming van de huurovereenkomst als zijnde 290-bedrijfsruimte en de algemene opmerking in de huurovereenkomst dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing zouden zijn niet op vertrouwen dat hij daardoor niet gebonden zou zijn aan de door partijen in de huurovereenkomst vrijwillig overeengekomen opzegtermijnen, vanwege strijd met toepasselijk (verklaard) dwingend recht. Het feit dat afwijkende termijnen zijn overeengekomen, is – aldus het hof – juist een aanwijzing dat partijen niet wensten dat de wettelijke termijnen van voornoemd regime zouden gelden.

Ondanks dat partijen een huurovereenkomst hadden gesloten die volgens de benaming daarvan zag op artikel 290-bedrijfsruimte, was dus sprake van artikel 230a-bedrijfsruimte. De huurder kon dan ook geen beroep doen op de dwingendrechtelijke bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW en was gebonden aan de door hem met de verhuurder (van die dwingendrechtelijke bepalingen afwijkende) gemaakte afspraken.

Vragen?

Indien u vragen heeft naar aanleiding van dit artikel, kunt u contact opnemen met ons door het sturen van een e-mail: mail@franchise-wijzer.info