Nieuws

5 Tips bij aangaan huurovereenkomst

Als u als ondernemer interesse heeft in de huur van een bedrijfspand, krijgt u meestal een standaardcontract - vaak een model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) - aangeboden. Het probleem is echter dat een ROZ-contract verhuurdersvriendelijk is en bepalingen bevat die in uw nadeel zijn. Daar kunt u als huurder wat aan doen door af te wijken van het standaard contract.

De top 5 van aandachtspunten.

1. Wat wordt er precies gehuurd?
Dit lijkt een eenvoudige vraag, maar er worden talloze rechtszaken gevoerd over de kwalificatie van het gehuurde: gaat het om bedrijfsruimte met het juridisch etiket ‘overige bedrijfsruimte’ (o.a. kantoorruimte en praktijkruimte) of om bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek. In het laatste geval gaat het onder meer over winkel- en horecaruimte. Dat onderscheid is van essentieel belang omdat een huurder van ‘overige ruimte’ uitsluitend door de wet tegen een spoedige ontruiming na beëindiging van de huur wordt beschermd. Hij geniet geen wettelijke huurbescherming, zoals een huurder van ‘290-bedrijfsruimte’, met betrekking tot bijvoorbeeld de aanpassing van huurprijs, de duur van de huurperiode en de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Daar staat tegenover dat een huurder van ‘overige bedrijfsruimte’ veel meer contractsvrijheid heeft; de wet biedt meer ruimte voor maatwerk dan bij ‘290- bedrijfsruimte’ het geval is. Maar ook die huurders hoeven zich niet te laten insnoeren in het keurslijf van een standaardcontract; afwijking van sommige wettelijke bepalingen in het voordeel van de huurder, is wel degelijk mogelijk. Denk aan belangrijke onderwerpen als de huurperiode of opzegging door de verhuurder en de gevolgen daarvan. Verder is natuurlijk belangrijk dat duidelijk is wat er precies gehuurd wordt. Is het een casco ruimte of casco plus? Bij casco plus moet de verhuurder bijvoorbeeld ook de toiletgroepen, verwarming, airconditioning, afgewerkte vloeren, etc. aanbrengen, c.q. zorgen voor de vervanging en het onderhoud ervan.

2. Opschortende of ontbindende voorwaarden
Spreek duidelijk af wie verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen en wat het gevolg is van het niet verkrijgen daarvan. Meestal is de huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen van de vergunning die nodig is voor de exploitatie van zijn onderneming. Wat als die vergunning toch niet verstrekt wordt? Dan zit de huurder vast aan de huurovereenkomst. Dat kan dat een financiële strop zijn indien er geen opschortende of ontbindende voorwaarde is overeengekomen, die voor de huurder een escape biedt.

3. Bij voorbaat toestemming van verhuurder
Indien de huurder zijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wil overdragen aan een derde, dan kan dat uitsluitend met instemming van de verhuurder. Indien de verhuurder deze toestemming weigert, kan deze overdracht alsnog via de rechter worden afgedwongen door een beroep op de wettelijke regeling van indeplaatsstelling. Dat kan overigens niet bij de huur van kantoorruimte, dan geldt dat voor contractsovername instemming van de verhuurder nodig is. Om te voorkomen dat hierover discussie ontstaat of dat er een procedure opgestart moet worden, kan in de huurovereenkomst worden opgenomen dat de verhuurder bij voorbaat zijn toestemming verleent en meewerkt aan de overdracht van het huurcontract aan de bedrijfsopvolger. Datzelfde geldt voor wijziging van de bedrijfsvorm van de huurder.

4. Een goed exit-regime
In het contract kunnen bepalingen opgenomen worden die het voor de verhuurder minder aantrekkelijk maken om de overeenkomst te beëindigen. Dat kan bijvoorbeeld door (aangepaste) opzeggingsgronden op te nemen of door vast te leggen dat de verhuurder de huurder schadeloos moet stellen voor alle nadelige gevolgen van een eventuele tussentijdse beëindiging. Denk bijvoorbeeld aan vergoeding van goodwillverlies en een volledige vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten.

5. Leg alles duidelijk vast
Het lijkt zo voor de hand te liggen, maar toch blijkt in de praktijk dat dit niet goed gebeurt: zorg dat alles wat wordt afgesproken ook duidelijk vastligt. Het begint al met een goede considerans, waarin de opmaat naar de huurovereenkomst terug te vinden is. Dat kan het verschil maken in een situatie waarin er toch zaken onduidelijk blijken te zijn en zeker als er dan al jaren verstreken zijn, is het zonder een goede considerans niet meer te achterhalen wat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst precies voor ogen hadden. Als goed is vastgelegd wat precies gehuurd wordt en wat de bestemming van het gehuurde is, dan is ook makkelijker vast te stellen of er sprake is van een gebrek en wie verantwoordelijk is voor het herstel van een mankement aan het gehuurde. Als achteraf blijkt dat het aantal verhuurde vierkante meters afwijkt van de werkelijkheid, dan is dat mogelijk reden voor een (gedeeltelijke) ontbinding of een schadevergoeding. Dan is het natuurlijk wel belangrijk dat de vloeroppervlakte in de huurovereenkomst staat.

Kortom, bij het aangaan van een huurovereenkomst komt meer kijken dan het invullen van een modelcontract. Het is maatwerk en voor elke situatie moet bekeken worden welke afspraken in afwijking van het standaardcontract en van de wet, mogelijk en wenselijk zijn.

Meer weten? 
Neem gerust contact met ons op door het sturen van een e-mail naar: mail@franchise-wijzer.info.